부동산 경매의 절차와 채권자가 해야 할 일 정리 - 배당 요구부터 경매 후 실시까지

최근 여러 곳에서 문제가 되어 경매로 상가나 건물이 넘어가는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 제 지인도 지금 관련 경매 건에 휘말려있는 상태인데, 채권자로서 경매가 무엇이고 어떤 절차를 통해서 배당을 받을 수 있는지에 대해서 자세히 살펴보려고 합니다.

Table Of Contents

• 경매란?
• 경매와 배당 절차
• 채권자의 배당요구는 모든 경우에 필요한가요?
  • 1. 배당요구가 필요한 채권자
  • 2. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받는 채권자
• 배당표란 무엇일까요?
• 배당순위
• 임차인을 위한 우선변제권이란?
• 경매에서 채권자가 돈을 받기 위한 절차 정리
• 영문 요약

경매란?

 

경매는 부동산을 담보로 빌린 돈을 갚지 못한 경우 법원이 부동산을 강제로 팔아서 그 대금을 채권자들에게 나눠주는 절차입니다. 경매에 부동산이 나오는 경우 부동산 소유자와 채권자 모두 손해를 입게 됩니다. 보통 집주인으로 알려진 채무자는 경매 후 파산하거나 회생 절차를 밟게 됩니다. 이후 다른 채권자들은 더 이상 돈을 받을 수 없게 됩니다.

경매에서는 낙찰된 매각대금만으로 채권자들에게 충분한 돈이 주어지지 않는 경우가 많습니다. 따라서 최종적으로 낙찰된 매각대금에서 각 채권자, 즉 돈을 받아야하는 사람들이 자신의 채권금을 받는 것이 중요합니다.

채권자는 경매에 적극적으로 참여해야 하며, 경매진행 상황을 파악하고 배당요구를 해야 합니다. 배당요구기일에는 출석하고 진술해야 하며, 배당금액에 이의가 있으면 이의를 제기해야 합니다. 잘못 배당된 경우에는 부당이득 반환청구소송을 제기할 수 있습니다.

특히 전세권자나 주택임차인의 경우, 경매로 주택이 넘어갈 때 자신의 권리를 보호받기 위해 어떤 절차를 따라야 하는지 아는 것도 매우 중요합니다.

 

경매와 배당 절차

경매 절차와 배당 절차는 다음과 같이 진행됩니다.

부동산 경매는 압류, 매각, 배당의 세 가지 단계를 거칩니다. 채권자가 경매를 신청하면 법원이 경매를 시작하고 등기를 등록합니다. 법원은 배당 요구기간을 정하고, 집행관에게 현황조사를 지시하고 부동산을 평가하도록 합니다. 이를 바탕으로 최저 매각가 및 매각 조건을 정하고 매각 문건을 작성하여 공개합니다. 이후 매각일과 매각 결정일을 정하고 공고합니다.

매각일은 집행관이 진행하며, 최고 입찰자가 확정되면 매각을 승인하고 대금 지급 기한을 정합니다. 그 다음 배당을 진행하고 매수자가 대금을 완납하면 소유권을 획득합니다. 법원은 경매일과 경매 결과를 이해관계자에게 통보해야 합니다. 이해관계자란 압류 채권자, 집행력 있는 정본에 의한 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 등록된 부동산의 권리자 등을 의미합니다.

매각 대금이 지급되면 법원은 배당 절차를 진행합니다. 모든 채권자에게 만족시키지 못할 때 법원은 우선순위에 따라 배당합니다. 매수자가 대금을 지불하면 법원은 배당 절차 및 배당 요구일을 정하고 이해관계자와 채권자에게 통지합니다.

배당일이 정해지면 법원은 채권자에게 채권 계산서를 제출하도록 요청합니다. 법원은 배당 일정 이전에 배당표를 작성하여 비치합니다. 배당일에는 이해관계자와 채권자를 심문하여 배당표를 확정합니다. 배당표에 이의를 제기할 수 있습니다. 이의가 해결되면 배당을 실시합니다. 채무자와 채권자는 배당 이의 소를 제기할 수 있습니다.

 

 

채권자의 배당요구는 모든 경우에 필요한가요?

배당요구란 채무자의 재산에서 변제를 받기 위해 다른 채권자의 신청에 의해 개시된 집행 절차에 참여하는 법률적 행위를 말합니다.

즉, 경매 신청은 A라는 채권자가 집주인(B)에게 압류 및 경매 신청을 했을 때 C라는 집주인 B에게 돈을 받아야 하는 다른 채권자가 돈을 받기 위해서 법적으로 요구하는 행위를 말합니다.

경매가 개시된 후 압류의 효력이 발생하면 법원은 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 기한을 최초 매각일 이전으로 정합니다. 배당요구 기한이 결정되면 법원은 압류의 효력 발생 이유 및 배당요구 기한을 공고하고, 전세권자 및 알려진 채권자에게 통지해야 합니다. 배당요구 기한의 결정과 공고는 압류의 효력이 발생한 날로부터 1주일 이내에 이루어져야 합니다.

법원 사무관은 채권자 및 세금, 기타 공과금을 관리하는 공공기관에게 배당요구 기한까지 채권의 유무, 원인 및 금액(원금ㆍ이자ㆍ비용 및 기타 부수 채권을 포함함)을 법원에 신고하도록 요청해야 합니다. 채권자가 신고를 하지 않으면 그 채권자의 채권액은 등기부상 기록된 서류와 증거에 따라 계산됩니다. 이 경우 추가로 채권액을 요청할 수 없습니다.

배당요구로 인해 매수인이 부담해야 할 금액이 변경되는 경우, 배당요구를 한 채권자는 배당요구 기한이 지난 후에도 이를 철회할 수 없습니다. 담보권 집행을 위한 경매 절차에서 신청 채권자가 받을 배당은 처음 기재된 채권액을 한도로 결정되며, 그 후 채권자가 채권 계산서를 제출하여 청구 금액을 조정하거나 늘릴 수 없습니다.

법률에 의하여 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본(공식 문서나 법적 문서에서 사용되는 용어로 "원본")을 가진 채권자 등이 포함됩니다. 배당요구가 있으면 관련 이해관계자에게 그 내용을 통지해야 합니다. 세무청 등 국세 청구의 경우 통지가 필요하지 않습니다.

 

민사집행법에서는 채권자를 두 가지의 종류로 구분하고 있습니다.

배당요구가 있어야만 배당 참가가 허용되는 채권자와 배당요구를 하지 않아도 배당 참가가 허용되는 채권자를 구별하고 있습니다.

1. 배당요구가 필요한 채권자

법률에 따라 배당요구를 해야만 배당에 참가할 수 있는 채권자로는 다음이 있습니다.
① 집행력 있는 정본을 가진 채권자,
② 경매 개시 결정이 등기된 후 가압류한 채권자,
③ 민법·상법 등에 따라 우선 변제 청구권이 있는 채권자 등이 있습니다.

이러한 채권자가 적법한 배당요구를 하지 않으면 실체적인 법적 우선 변제 청구권이 있는 채권자라 하더라도 매각 대금으로부터 배당을 받을 수 없습니다. 배당요구는 서면으로 채권의 원인과 액수를 기술해야 하며, 배당요구서에는 집행력 있는 정본 또는 사본, 그리고 배당요구의 자격을 입증하는 서면을 첨부해야 합니다.

지방세법에 따른 국세는 경매법정에서의 배당요구와 같은 성질로 보아야 합니다. 따라서 지방세 청구서가 경매법원에 국세의 교부를 청구하는 경우 국세 체납금액만 배당받을 수 있습니다. 국세청장이 국세징수법에 따라 경매법원에 국세의 교부를 청구하는 것은 부동산 경매 절차에서 하는 배당요구와 성격이 동일하므로 경매 절차 진행 중 교부청구가 가능합니다.

신고 납세 방식의 세금은 신고한 세액을 기준으로 결정되므로 세금과 관련된 저당권 등의 우선 순위를우선순위를 결정하는 법정 기일은 신고일을 기준으로 합니다. 그러나 세금의 신고가 없거나 신고 내용에 오류나 누락이 있는 경우, 정부가 세금을 결정하거나 경정 결정을 할 때 세금의 결정이 확정됩니다. 이 경우 고지한 세금에 대해 납세 고지서를 발송한 날을 기준으로 저당권 등과 우선순위를 결정해야 합니다.

부동산 경매에 대한 지방세 체납 처분 절차가 압류로 등기되어 있는 경우 교부청구는 효력이 있다고 보아야 합니다. 이 경우 세무서장이 경매 날짜까지 체납된 국세 금액을 계산할 수 있는 증빙서류를 제출하지 않는 경우, 경매법원은 압류 등기를 통해 체납 세액을 조사하여 배당할 수 있습니다.

근로기준법에 따라 우선 변제 청구권을 갖는 임금 채권자라도 임의 경매 절차에서 경매 날짜까지 배당 요구를 해야만 우선 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 경매 절차가 개시되기 전에 부동산 가압류자는 배당 요구를 하지 않아도 당연히 배당 요구한 것과 동일하게 처리되며, 그가 별도로 채권 계산서를 제출하지 않아도 배당에서 제외되지 않습니다.

 

2. 배당요구를 하지 않아도 배당을 받는 채권자

부동산 경매 절차에서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자로는 다음이 있습니다.
① 배당요구 기한까지 경매를 신청한 압류 채권자,
② 처음 경매 개시 결정 등기 전에 등기된 가압류 채권자,
③ 처음 경매 개시 결정 등기 전에 등기된 저당권·전세권 등의 우선 변제 청구권을 가진 채권자,
④ 처음 경매 개시 결정 이전에 체납 처분에 의한 압류권자 등이 있습니다.

담보권 집행을 위한 경매 절차에서 신청 채권자보다 우선하는 근저당권자는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 기재된 채권 최고액 범위 내에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있으므로, 이러한 근저당권자가 채권 계산서를 제출하지 않아도 배당에서 제외되지 않습니다.

 

배당표란 무엇일까요?

경매절차에서 부동산의 매각대금을 채권자들에게 배분하기 위해 작성되는 문서를 배당표라고 합니다. 이 표에는 매각대금과 함께 채권자의 원금, 이자, 그리고 비용 등이 기재됩니다.

경매가 완료되고 배당기일이 정해지면 법원사무관 등은 채권자에게 채권계산서의 제출을 요청합니다. 만약 채권계산서가 없다면, 집행기록에 첨부된 서류를 기반으로 채권액을 계산합니다. 법원은 배당기일 3일 전까지 배당표 원안을 작성하여 법원에 비치해야 합니다.

법원은 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정해야 합니다. 이때 출석한 채무자는 채권자의 채권 또는 그 순위에 이의를 제기할 수 있습니다.

채무자는 배당표 원안이 법원에 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 채권자의 채권 또는 순위에 이의를 제기할 수 있습니다.

배당기일에 출석하지 않은 채권자는 배당표와 함께 배당을 받는 데 동의한 것으로 간주됩니다. 그러나 출석하지 않은 채권자가 다른 채권자가 제기한 이의에 관련된 경우에는 이의를 인정하지 않은 것으로 간주됩니다.

배당표가 작성될 때까지 청구금액을 감축한 채권계산서를 제출할 수 있으며, 이 경우 배당은 감축된 채권액을 기준으로 이루어져야 합니다.

배당표가 확정되지 않은 상태에서도 채권자는 배당표에 이의를 제기하여 부당이득금반환청구 '소송'을 제기할 수 있습니다.

배당표에 이의가 있는 채권에 대해 적법한 배당이의 소송이 제기된 경우, 해당 채권에 대한 배당액을 공탁해야 하며, 이의가 해결될 때까지 배당표는 확정되지 않습니다.

매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당에 관한 진술과 배당을 실시할 기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지해야 합니다. 여기서 이해관계인이란 압류채권자와 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 채무자, 소유자, 그리고 등기부에 기재된 부동산의 권리자를 말합니다. 가압류를 한 자는 이해관계인에 포함되지 않습니다.

 

배당순위

매우 중요한 채권자들 간의 배당순위에 대해 알아보겠습니다.

일반적으로 배당절차에서는 다수의 채권자가 경쟁하는 경우가 많습니다. 때로는 배당금이 모든 채권을 만족시키기에 부족하여 자신이 빌려준 원금을 못 받는 채권자가 발생하기도 합니다. 이럴 때 배당은 법에서 정한 순위에 따라 이루어집니다. 순위가 같은 경우에는 채권 금액에 비례하여 분배됩니다. 만약 배당 후에도 남은 금액이 있다면, 그 돈은 채무자나 소유자가 항고한 사람에게 우선적으로 반환됩니다.

경매에서 배당받을 순위는 매우 중요합니다. 배당을 받을 채권자들 간에는 선순위와 후순위가 있습니다. 여기서 살펴볼 것은 압류재산에 조세채권의 법정기일 이전에 설정된 저당권이나 전세권으로 담보된 채권의 순위입니다.

1. 임차보증금 채권과 최종 3개월분 임금 등 (제1순위)
임금채권 우선특권은 사용자의 총재산에 대하여 저당권 등에 의하여 담보된 채권입니다. 근로기준법에서 정한 근로자의 최종 3개월분 임금에 대한 우선특권은 퇴직 시기를 묻지 않고 사용자로부터 받지 못한 최종 3개월분 임금을 말합니다.

2. 집행의 목적물에 대한 조세 등 당해세 (제2순위)
국세나 지방세 등에 대한 우선적인 보호를 받는 저당권부채권은 당해 세금의 납부 의무를 기준으로 합니다. 이는 세금 우선징수로부터 보호되는 것입니다.

3. 조세의 법정기일 이전에 설정된 등기된 저당권 전세권으로 담보된 채권 (제3순위)
법정기일에 따른 우선변제력 있는 조세채권과 확정일자 있는 임차보증금채권은 저당권으로 담보된 채권과 같은 순위로 취급됩니다.

4. 근로기준법 제37조제2항의 임금 등을 제외한 임금 (제4순위)

5. 국세 지방세 등 지방자치단체의 징수금 (제5순위)

6. 의료보험료와 연금보험료 등 (제6순위)

7. 집행권원을 갖춘 채권자 또는 배당요구 종기 이전에 가압류를 하여 둔 집행권원 없는 일반금전채권자

 

"집행권원을 갖춘 채권자"란 법원이 집행을 위해 특정한 권한을 부여한 채권자를 의미합니다. 이들은 채권을 추심하기 위해 법원의 특별한 허가를 받은 사람들입니다.

그리고 "배당요구 종기 이전에 가압류를 하여 둔"이란 어떤 채권자가 채무자의 재산에 일종의 보안을 두어 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우를 대비하여 재산을 보호하거나 추심하기 위해 가압류를 한 상태를 말합니다.

마지막으로 "집행권원 없는 일반금전채권자"는 법원의 특별한 허가 없이 집행을 위한 권한이 없는 일반적인 채권자를 가리킵니다.

 

 

임차인을 위한 우선변제권이란?

전세금을 내고 아파트에 입주했는데, 집주인의 빚으로 인해 아파트가 경매에 올라간다면, 어떻게 해야 할까요? 이런 상황에 처하면 혼란스러울 것입니다. 여기서는 전세인이 경매 과정에서 취해야 할 조치를 살펴보겠습니다.

만약 전세계약을 체결한 아파트에 이미 저당권이 설정되어 있다면, 전세인은 저당권자가 먼저 배당을 받은 후 남은 금액에서 전세금을 받을 수 있습니다. 이는 등기된 저당권이 전세권보다 우선순위가 높기 때문입니다. 전세인이 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 갖고 있는 경우, 누가 낙찰을 받더라도 전세권을 계속 주장할 수 있습니다. 다시 말해, 경매에서 아파트를 낙찰받은 사람에게 전세권을 계속 주장하면, 전세기간 동안 아파트에서 계속 거주할 수 있고, 전세기간이 끝나면 새로운 낙찰자에게 전세금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.

전세인은 전세권의 우선순위를 주장하지 않고, 아파트 매각대금에서 먼저 배당을 받을 수 있도록 요구할 수 있습니다. 다시 말해, 아파트 매각대금에서 전세금을 충분히 받을 가능성이 있으면 전세인은 전세권 해지통지를 하고 동시에 법원에 배당요구를 할 수 있습니다. 이렇게 하면 전세인은 배당을 받고 나가면 됩니다.

임대차의 계속을 주장할 수 있는 권리

주택임대차보호법은 임대차는 등기 없이도 임차인이 주택을 이주하고 주민등록을 마치면 다음 날부터 타인에게 효력이 있다고 규정하고 있습니다. 이 경우, 대항요건을 갖춘 임차인은 주택이 경매에 나갈 때 주택의 소유권을 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 이러한 대항요건은 경매요건의 종료일까지 계속 유지되어야 합니다.

배당요구를 하여 우선변제를 받을 수 있는 권리

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금 반환을 위해 배당을 요구할 수 있으며, 이러한 권리는 경매 진행 중이어도 행사할 수 있습니다.

임차인이 경매법원에 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 이런 배당요구는 자신이 스스로 해야 합니다. 주택임차인에 대한 경매절차 진행사실의 통지는 법률적 의무가 아니라 당사자의 편의를 위한 것입니다.

임차권이 등기된 후 경매가 진행될 때, 해당 임차인은 우선변제권을 가지며, 이 경우 별도의 배당요구 없이 배당을 받을 자격이 있습니다.

경매에서 채권자가 돈을 받기 위한 절차 정리

지금까지 상가나 부동산 경매시 채권자가 돈을 받기 위한 절차와 과정 그리고 특정 상황에서의 대처에 대해서 알아보았습니다.

정리하여 채권자가 돈을 받기 위한 절차는 다음과 같습니다.

1. 배당요구: 경매 절차에 참가하여 매각(낙찰) 대금에서 변제를 받으려는 행위입니다. 경매 대상 채권자들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다.
2. 매각(낙찰) 대금 납부: 낙찰자가 납기일에 대금을 완납합니다.
3. 배당 기일 지정·통지: 낙찰자가 납기일에 대금을 완납하면 법원은 3일 이내에 대금 납부일로부터 2주 이내의 날짜로 배당 기일을 지정한 후 각 채권자와 채무자에게 배당 기일 3일 전까지 도달할 수 있도록 배당 기일 소환장을 발송합니다.
4. 채권 계산서 제출: 통지서 수령 후 일주일 이내에 채권 계산서를 제출합니다.
5. 배당표 작성 및 교부: 배당표 초안은 배당 기일 3일 전까지 각 법원경매계에 비치됩니다.
6. 배당표에 대한 이의: 배당 기일에 출석한 배당권자가 배당에 이의가 있으면 배당이 유보됩니다.
7. 배당표 확정: 이의가 없으면 배당을 실시합니다.
8. 배당 실시: 이의 신청 채권자가 배당이의의 소를 제기하면 배당 기일부터 7일 이내에 소 제 기 증명을 법원에 제출해야 합니다.

이러한 절차를 통해 채권자는 경매에서 돈을 받을 수 있습니다. 그러나 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자들도 있습니다. 이 경우에는 채권액을 추가하지 못하며, 등기사항전부증명서의 경매 기록에 있는 서류를 보고 계산합니다.

 

마지막으로, 채권자로 경매에 참가하게 될 일이 없는 것이 가장 좋습니다만, 만약 부득이하게 이런 상황이 발생한다면 빠르게 절차를 파악하고 대처하여서 돈을 못 받는 일을 방지하고 예방하는 것이 최선이라 할 것입니다.

 

이 글을 읽으시는 모든 분들이 무탈하기를 바랍니다.

영문 요약

이 글은 우리나라에서 아래와 같은 내용을 이해하기 쉽게 풀어서 설명한 글입니다. 참고하시기 바래요.

• The process of real estate auctions. The page describes the three stages of real estate auctions: seizure, sale, and distribution. It also outlines the roles and responsibilities of the court, the bailiff, the appraiser, the bidder, and the creditor in each stage.
• The types and requirements of creditors who can participate in the distribution. The page distinguishes between the creditors who need to make a distribution request and the creditors who can receive distribution without a request. It also specifies the documents and deadlines for making a distribution request.
• The preparation and confirmation of the distribution table. The page explains how the court calculates and announces the distribution table, which shows the amount and priority of each creditor’s claim. It also mentions the rights and procedures for the interested parties to raise objections or lawsuits against the distribution table.